Crédito hipotecario en Chile 2026: guía completa

Un crédito hipotecario chileno típico se estructura así:

• Monto del crédito80%-90% valor
• Plazo típico20-25 años
• Tasa anual UF4,5%-6,5%
• SistemaFrancés (cuota fija UF)

El saldo crece y decrece con la UF, así que la cuota en pesos cambia mes a mes. La fórmula del dividendo (PMT) es:

El pie es el porcentaje del valor de la propiedad que el comprador aporta de su bolsillo. Los bancos chilenos exigen pies que van del 10% al 20%, aunque algunos exigen 30% para extranjeros o para inmuebles de inversión.

El subsidio habitacional puede contar como pie. Por ejemplo, una vivienda de 2.500 UF con un subsidio DS01 de 600 UF y ahorro de 50 UF requiere financiar 1.850 UF (74%).

Los bancos no aprueban créditos cuyo dividendo mensual supere el 25% del ingreso líquido del deudor. Esto es una práctica de la industria, no una norma legal, pero está alineada con la recomendación de la CMF sobre endeudamiento responsable.

Algunos bancos relajan el criterio al 30% o 35% para profesionales con ingresos altos y estables. Otros exigen 22% para deudores con créditos de consumo previos.

La Carga Anual Equivalente (Ley 19.496 + Ley 20.555 SERNAC Financiero) es la tasa anual efectiva que iguala el valor presente de TODOS los pagos del crédito al monto entregado. Incluye:

• Tasa de interés nominal del crédito.
• Seguro de desgravamen (sobre saldo insoluto).
• Seguro de incendio (sobre monto original).
• Comisiones de administración.
• Cargos por estados de cuenta y mantención.

La calculadora de crédito hipotecario calcula la CAE real por TIR (tasa interna de retorno), tomando en cuenta el flujo mensual completo en lugar de aproximaciones simplistas.

Seguro de desgravamen

Cubre el saldo del crédito si el deudor fallece o queda con incapacidad permanente. Es obligatorio para créditos hipotecarios. La prima mensual oscila entre 0,02% y 0,05% del saldo insoluto. Como el saldo decrece, el costo del desgravamen también decrece mes a mes.

Seguro de incendio

Cubre la propiedad ante siniestros (incendio, terremoto, daños estructurales). También obligatorio. La prima se calcula sobre el monto reconstrucción de la propiedad y suele costar 0,01% a 0,03% mensual sobre ese monto.

Más allá del dividendo, comprar una propiedad con crédito implica gastos de una sola vez:

En total, los gastos de cierre suelen sumar 1,5%-3% del valor de la propiedad. Para una propiedad de UF 3.000 (≈$120 millones), eso son $1,8 a $3,6 millones adicionales al pie. Calcula los costos de notaría con la calculadora de costo notaría.

La Ley 19.496 (artículo 17 D) garantiza al deudor el derecho a prepagar parcial o totalmente el crédito en cualquier momento, con una comisión de prepago máxima de 1,5 mensualidades del crédito.

El prepago en años tempranos del crédito tiene mayor impacto porque al inicio la mayor parte del dividendo va a intereses. Prepagar 200 UF en el año 2 de un crédito a 25 años puede ahorrar el doble de intereses que prepagar la misma cantidad en el año 15.

La calculadora hipotecaria permite simular el impacto exacto de prepagos en distintos meses.